Een belangrijk onderdeel van een project als dit is de financieële planning.   Een groot verschil met een "standaard" bouwproject is dat je hier te maken krijgt met grote kosten vooraf, en kosten die ook niet van te voren vast staan.   Je zult 10 tot 30.000 euro moeten hebben liggen, of kunnen lenen om te starten met een kavel in Oosterwold.   Ook als je, zoals ik, het hele project financieerd vanuit een hypotheek.   De meeste banken geven het bouwdepot pas vrij bij het verkrijgen of onheroepelijk worden van de omgevingsvergunning.  En heel veel banken zijn huiverig voor deze nieuwe manier van bouwen. Voor PO in Oosterwold zijn er eigenlijk maar twee banken die hypotheken verstrekken.  De Triodosbank en de Rabobank.  Ik ben uiteindelijk bij de Rabobank in Almere terecht gekomen. Enerzijds doordat ik er al een hypotheek had lopen en anderzijds door hun ervaring met Oosterwold. Zij kennen het project goed en begrijpen ook de specifieke problemen, zoals de kosten vooraf.   Hiervoor kunnen zij een persoonlijke lening geven die afgelost wordt vanuit het bouwdepot, op het moment van het paseren van de hypotheek. Wat mij ook aansprak is de manier waarop uitgaven vanuit het bouwdepot geregeld zijn.  Je krijgt on-line beschikking over het depot waaruit je direct rekeningen kan betalen.  Deze moet je natuurlijk wel kunnen verantwoorden. Maar dit is achteraf. Als je dus een partij bouwmaterialen uit een failliete boedel van een bouwbedrijf wil overnemen op een veiling hoef je niet eerst hier toestemming voor te krijgen. 

De volgende kosten krijg je al, voordat je de vergunning krijgt:

• Archeologisch onderzoek (vanaf 2019 zitten deze kosten in de grondprijs verwerkt). 
• Ecologisch onderzoek
• 10% van de explotatiekosten bij tekenen van de anterieure overeenkomst
• 10% van de explotatiekosten bij aanvragen omgevingsvergunning
• Architekt/tekenaar kosten
• Sonderingonderzoek
• Constructieberekeningen/adviezen
• Leges omgevingsvergunning
• Leges watervergunning
• oprichten VVE (bij nieuwe kavelweg)

Een hyptoheekofferte is beperkt houdbaar, meestal 1 jaar.  Hou hier rekening mee.  Mijn planning was om binnen een jaar de omgevingsvergunning te krijgen en dan de hypotheek te laten paseren. Hierna kon de grond bij aanschaf uit het bouwdepot betaald worden. Dit is niet gelukt omdat het verlenen van de bouwvergunning 10 weken langer duurde dan afgesproken.  Dit betekent een nieuwe hypotheek offerte aanvragen, met misschien een hogere rente, extra kosten en een risico op alsnog een afwijzing omdat bijvoorbeeld voorwaarden of wettelijke verplichtingen gewijzigd zijn.  Op dit moment zal de doorlooptijd van de vergunning een stuk lager zijn omdat de vergunning voor afwijken bestemmingsplan niet meer nodig is. Maar moet je wachten omdat er net groente gezaaid is, dan kan er zomaar een 3/4 jaar doorlooptijd bijgeteld worden. 

Na de aankoop van de grond kun je echt beginnen met bouwen en inrichten, en wat voor kosten er dan gaan komen:

• grondoverdrachtskosten (2x) notaris
• hypotheekkosten bank en notaris
• aanlegkosten kavelweg (evntueel via de VVE)
• aanlegkosten waterberging
• aanlegkosten tijdelijke bouwverharding
• aanlegkosten ceptiktank en waterberging
• helofytenfilter
• bouwkosten huis
• kosten inrichting kavel met bomen en planten. 
• aansluitkosten nutsvoorzieningen

Taxatie:

Toen na een jaar mijn eerste offerte was verlopen, moest ik een nieuwe offerte laten maken en nu moest er ook een taxatie bij. Nieuwe regel van de bank! Deze taxatie moet door een makelaar gedaan worden en getoetst worden bij het NWWI. Toen ik dit hoorde sloeg de schrik mij wel even om het hart.  Ik laat mijn huis als een soort uitgekleed casco opleveren en verder doe ik alles zelf. Hoe gaat dit getaxeerd worden?  ik heb geen mooie verkoopfolder, of vergelijkbare huizen in de buurt.  Verder heb ik nog voor de helft landschapskavel.  Hoe wordt hier naar gekeken?

Inderdaad bleek het heel moeilijk voor de taxateur om een taxatie voor Oosterwold te maken.  Ze hebben hier meer werk aan omdat er bijvoorbeeld niet bekend is hoe de omgeving er straks uit komt te zien. En ook het huis zelf.  Ik heb een hele besteklijst met alle kosten van de grond tot en met welke pvc bochtjes ik nodig heb.   Maar wat voor vloerbedekking of behang er op komt heb ik niet. Dit zie ik later wel.  Maar dit zijn nou juist de dingen die een makelaar wil weten. 

De omgevingsvergunning is dermate uitgekleed, om de leges laag te houden, dat deze ook geen juist beeld geeft van hoe het huis er uit gaat zien.  Eigenlijk is het ontwikkelplan het beste document om te bepalen hoe je kavel eruit komt te zien.  Alleen dat was bij mij al twee jaar oud en de daarin genoemde bedragen en planningen waren al lang achterhaald.  De makelaar werdt helemaal gek van al die documenten die allemaal wat anders zeiden. 

Daarnaast was ook wel duidelijk dat de makelaar/taxateur niet blij werd van zelfbouwers. Uiteindelijk verdient een makelaar aan het verkopen van "projecten" en niet met uren achter een bureau zitten om onduidelijke documenten door te worstelen.  De makelaar/taxateur vond de huizen van de buren 800 meter verderop maar niks.  Containerwoningen werken niet waardeverhogend.  Daarintegen als ik naast een project zou bouwen, zo'n project met al die witte blokkenvila's. Ja dan zou de waarde een stuk hoger zijn.  Ik kreeg stellig de indruk dat de hele vastgoedmarkt elkaar goed kent en elkaar helpt.  Als zelfbouwers, zeker op de schaal van Oosterwold, wordt je al gauw een bedreiging voor de gevestigde orde van grondspeculanten, projectontwikkelaars en makelaars. Maar wat doe je hiertegen?  Een manier die ik zelf leuk vind, om dingen aan de kaak te stellen, is door het te bespotten. En uiteindelijk een "verkoopfolder" gemaakt, Net echt,  dezelfde mooie beloftes, superlatieven, sfeervolle plaatjes maar dan met mijn bouwplan, ja en geen verkoopgegevens uiteraard.    

Terug naar de feitelijk taxatie. In mijn geval zijn de stichtingskosten 350.000 euro.  Dit zijn de kosten van de grond, het casco en alle materialen die voor de afbouw nodig zijn. Het arbeidsloon zit hier dus nog niet in.   Vergelijkbare huizen van projectontwikkelaars op kleinere kavels kosten 500.000 euro.  Er staan boerderijen te koop in de buurt met dezelfde hoeveelheid grond voor 900.000 euro.   De taxatie van mijn huis levert volgens een standaard rekenmethode van de makelaar een verkoopwaarde van 350.000 op. De rekenmethode gaat uit van een gemiddelde waarde van een vrijstaande woning maal het aantal kubeke meters inhoud.  Deze methode maakt geen onderscheid tussen een "standaard" woning of een in mijn geval positief energiehuis met veel meer aandacht (dus ook kosten) voor de isolatie en installaties. De makelaar schat dan ook in dat het meer waard is, namelijk 375.000 euro.  Dit is dan ook de uiteindelijke getaxeerde waarde waarop de bank de maximale hypotheek bepaald. Ik schat zelf dat de verkoopwaarde straks zo rond de 600.000 ligt. 

En even voor de duidelijkheid, dan heb ik dus niet 600.000 - 375.000 = 225.000 winst gemaakt. Want de arbeidskosten zijn niet meegerekend.  Ik ben inmiddels al een paar jaar ieder vrij uurtje wat ik heb, aan het besteden aan het bouwen van het huis.   En nu eind 2021 is het nog lang niet af. 

Onderstaande 10 punten zijn belangrijk als je je bouwplan wil laten taxeren:

1. Zorg ervoor dat alle documenten die je inbrengt consistent met elkaar zijn.  Is de grondprijs in 1 document inclusief de explotatiebijdrage, zorg er dan voor dat dit overal zo is. 
2. Zorg voor getekende overeenkomsten of offertes.  
3. Indexeer de offertes.  Bijvoorbeeld, Ik betaal de oude grondprijs van 2015, de huidige grondprijs is 20.000 euro hoger.  De marktwaarde van de grondprijs is dus niet de grondprijs die in de koopovereenkomst staat. De makelaar weet dit niet, die ziet alleen een koopovereenkomst met een prijs en zet die prijs in de taxatie als de huidige marktwaarde. 
4. Zorg dat de basisgegevens kloppen, bijvoorbeeld de hoeveelheid vierkante meters grond, de hoeveelheid roodkavel, hoeveel BVO is je huis?  
5. Benoem de, zeker in Oosterwold, energieeigenschappen van het huis.  hoeveel kWh leveren je zonnepanelen, heb je een 0-energie woning etc.
6. Zorg voor een courrante indeling van je huis.  Ik heb op de benedenverdieping een toilet in de badkamer en op de bovenverdieping een los toilet.  Gasten moeten dus of naar boven, of in je badkamer.  Dat makelaar vond dit niet gebruikelijk. Als jij graag je tussen je motorfietsen slaapt en je slaapkamer integreert in je garage, prima, maar laat dit even weg op de tekeningen voor de taxatie. 
7. Benoem de mogelijkheden die er nog meer met je kavel mogelijk zijn.   Bijvoorbeeld hoeveel kun je nog vergunningsvrij bijbouwen, en waar kan dat op je kavel.  Kun je je kavel splitsen en als twee kavels verkopen? Kun je extra roodkavel bijkopen?
8. Zorg dat je de omgeving van je huis kent en de positieve dingen daarvan benadrukt.  Hoe zien je buurinitiatieven eruit?  Wat gaan zij bouwen?   Waarbij in mijn geval de makelaar huizen van projectontwikkelaars mooier vindt als huizen van zelfbouwers. Benadruk deze plannen.  Komen er recreatieve voorzieningen in je buurt?
9. Zorg dat je beslagen ten ijs komt voor wat betreft de VVE van je weg.  Weet wat je moet gaan betalen.
10. Probeer zoveel mogelijk op papier niet zelf te bouwen. Zorg eventueel voor offertes van bedrijven voor de zaken die je wel zelf gaat doen. Ik bouw zelf omdat ik een hogere kwaliteit wil.  De makelaar ziet zelfbouwen als iets wat een lagere kwaliteit oplevert, en dus ook een lagere waarde van het huis oplevert.  

update januari 2022